Défauts du logement et réduction de loyer

Le logement doit être remis et entretenu dans un état approprié à l'usage prévu (art. 256 CO). Un défaut est l'absence d'une qualité promise ou à laquelle le locataire pouvait s'attendre : humidité et moisissures, chauffage ou eau chaude en panne, infiltrations, bruit d'un chantier voisin, ascenseur hors service…

Les menus défauts, qui se règlent par de petits travaux de nettoyage ou de réparation, sont à la charge du locataire selon l'usage local (art. 259 CO). Les autres sont à la charge du bailleur.

Le locataire doit signaler sans retard les défauts qu'il ne doit pas réparer lui-même (art. 257g CO). Écrivez à votre bailleur ou à votre régie, de préférence en recommandé, avec des photos datées, et fixez-lui un délai raisonnable pour réparer. La réduction de loyer ne court qu'à partir du moment où le bailleur connaît le défaut.

Selon l'art. 259a CO, vous pouvez exiger :

• la remise en état de la chose (art. 259b CO) ;
• une réduction proportionnelle du loyer (art. 259d CO), même si le bailleur n'est pas en faute ;
• des dommages-intérêts pour le dommage causé par le défaut, sauf si le bailleur prouve n'avoir commis aucune faute (art. 259e CO) ;
• la prise en charge du procès contre un tiers (art. 259f CO).

Si le défaut est grave et que le bailleur ne le répare pas dans un délai convenable, vous pouvez résilier le bail avec effet immédiat (art. 259b let. a CO).

Elle est proportionnelle à la perte d'usage et se fixe au cas par cas, en pourcentage du loyer, selon la gravité du défaut et sa durée ; les tribunaux s'appuient sur les cas comparables déjà jugés. Proposez au bailleur un pourcentage motivé, par exemple sur la pièce touchée et la durée, et saisissez l'autorité de conciliation à défaut d'accord.

Pour faire pression sur un bailleur qui ne répare pas un défaut, vous pouvez consigner le loyer (art. 259g CO), en respectant strictement la procédure :

• fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable pour réparer, en l'avertissant qu'à défaut vous consignerez les loyers à échoir ;
• à l'échéance, verser le loyer auprès de l'office désigné par le canton et en informer le bailleur par écrit ;
• saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné, sinon les montants reviennent au bailleur (art. 259h CO).

Attention : retenir le loyer sans suivre cette procédure expose à une résiliation pour défaut de paiement (art. 257d CO).

Défaut ou pas, votre loyer peut baisser si le taux de référence a baissé depuis sa dernière fixation : il est de 1,25 % depuis le 2 septembre 2025. Les deux réductions se cumulent : celle du défaut dure jusqu'à la réparation, celle du taux est définitive. La Vérification (gratuite) de Rentdrop calcule la seconde à partir de votre bail.

• Code des obligations (CO), art. 256, 257d, 257g, 259 à 259i — fedlex.admin.ch
• Code de procédure civile (CPC), art. 113 et 197 ss