Contester une hausse de loyer

L'art. 269d CO pose quatre conditions. L'avis arrive sur la formule officielle agréée par le canton ; il indique des motifs précis, sur la formule ou dans une lettre à laquelle elle renvoie ; il parvient au locataire au moins dix jours avant le début du préavis ; il n'est accompagné d'aucune résiliation ni menace de résiliation.

Sans formule, sans motif ou avec une menace de congé, la hausse est nulle. Un avis simplement tardif n'est pas nul : il vaut pour le terme suivant. Vérifiez votre avis en deux minutes avec notre outil gratuit.

Le bailleur doit justifier la hausse par un motif admis et le chiffrer :

• Taux de référence : un palier de 0,25 point autorise 3 % de hausse au niveau actuel (art. 13 OBLF). Si le taux passait de 1,25 % à 1,50 %, un loyer net de CHF 1 850.– pourrait monter de CHF 55.– au plus au titre du taux. Un loyer déjà fixé sur le nouveau taux ne peut pas augmenter pour ce motif.
• Renchérissement : 40 % au plus de la hausse de l'indice des prix depuis la dernière fixation (art. 16 OBLF).
• Frais d'entretien et d'exploitation, s'ils ont réellement augmenté et que le bailleur peut le montrer (art. 12 OBLF).
• Travaux à plus-value ou prestations nouvelles (art. 14 OBLF).
• Loyers usuels du quartier ou rendement insuffisant (art. 269 et 269a let. a et c CO), à prouver par le bailleur.

Trois questions à poser à l'avis : le bailleur a-t-il répercuté les baisses du taux depuis la dernière adaptation ? Chaque motif est-il chiffré ? Une réserve de hausse antérieure était-elle chiffrée (art. 18 OBLF) ?

La requête va à l'autorité de conciliation du lieu du logement (art. 33 CPC), par écrit, sur le formulaire du canton ou oralement (art. 202 CPC), dans les 30 jours qui suivent la réception de l'avis (art. 270b al. 1 CO). Passé ce délai, une hausse valable est acquise. La procédure est gratuite pour un logement (art. 113 al. 2 let. c CPC) et le bail continue aux conditions actuelles jusqu'à la décision (art. 270e CO). Les adresses de chaque canton : commission de conciliation en matière de baux.

Un congé donné parce que vous contestez de bonne foi une hausse est annulable (art. 271a al. 1 let. a CO), tout comme un congé donné pendant la procédure (let. d) ou dans les trois ans qui suivent une procédure que le bailleur a perdue pour l'essentiel ou terminée par un accord (let. e). Il se conteste dans les 30 jours (art. 273 CO).

La Veille loyer (CHF 49 par an) contrôle chaque avis de hausse que vous recevez, calcule la date limite et prépare la requête de contestation. Elle comprend aussi les demandes de baisse quand le taux de référence descend.

• Code des obligations (CO), art. 269 à 270e, 271a et 273 — fedlex.admin.ch
• Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), art. 12 à 19 — fedlex.admin.ch
• Code de procédure civile (CPC), art. 33, 113 et 197 ss
• Office fédéral du logement (OFL), taux hypothécaire de référence — bwo.admin.ch