Contester le loyer initial

Le loyer initial peut être contesté comme abusif (art. 269 et 269a CO) dans deux situations (art. 270 al. 1 CO) :

• vous avez été contraint de conclure le bail en raison de votre situation personnelle ou familiale, ou de la pénurie de logements dans votre région ;
• le bailleur a sensiblement augmenté le loyer par rapport à celui que payait le locataire précédent pour le même logement.

Là où sévit la pénurie, le locataire n'a pas à prouver en plus qu'il a signé à contrecœur. Une hausse de plus de 10 % par rapport à l'ancien loyer est considérée comme sensible (ATF 136 III 82).

La requête doit être déposée auprès de l'autorité de conciliation du lieu de l'immeuble dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose, c'est-à-dire la remise des clés, et non la signature du bail (art. 270 al. 1 CO). La procédure de conciliation est gratuite (art. 113 al. 2 let. c CPC).

Pendant la procédure, vous payez le loyer convenu ; si l'autorité ou le juge le réduit, la différence vous est due depuis le début du bail.

En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent obliger les bailleurs à communiquer le loyer initial sur la formule officielle, qui indique l'ancien loyer et les motifs d'une éventuelle hausse (art. 270 al. 2 CO, art. 19 al. 3 OBLF). En 2026 : obligatoire dans tout le canton de Genève et dans tout le canton de Fribourg, dans tout le canton de Vaud sauf le district d'Aigle, et à Neuchâtel dans une liste de communes pour les appartements de 2 à 5 pièces ; pas d'obligation en Valais ni dans le Jura (OFL, aperçu 2026). Le détail par canton figure sur nos pages Vaud, Genève, Neuchâtel et Fribourg.

Si la formule est obligatoire et n'a pas été remise, ou si elle est incomplète, la fixation du loyer est nulle : le délai de 30 jours ne court pas, et le locataire peut demander au juge de fixer le loyer, sous réserve de l'abus de droit.

Un loyer est abusif s'il procure au bailleur un rendement excessif (art. 269 CO). Le Tribunal fédéral admet un rendement net des fonds propres égal au taux de référence augmenté de 2 points tant que ce taux ne dépasse pas 2 % (ATF 147 III 14). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut aussi invoquer les loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO). Le taux de référence actuel est de 1,25 %.

Le loyer suit ensuite le taux de référence sur lequel il a été fixé : notez-le. Dès que le taux publié descend d'au moins 0,25 point en dessous, une demande de baisse devient possible. La Vérification (gratuite) de Rentdrop lit ce taux sur votre bail et vous prévient à chaque publication de l'OFL.

• Code des obligations (CO), art. 269, 269a et 270 — fedlex.admin.ch
• Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), art. 19 — fedlex.admin.ch
• Tribunal fédéral, ATF 147 III 14 (rendement admissible, 2020)
• Code de procédure civile (CPC), art. 113 et 197 ss