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Bail de durée déterminée : quand la baisse de loyer peut-elle s'appliquer ?

Un bail de durée déterminée ne peut pas être résilié avant son échéance : la baisse de loyer demandée en cours de bail vaut au plus tôt pour cette échéance. Envoyez la demande pour qu'elle arrive avant le préavis qui la précède. Si le bail se poursuit ensuite pour une durée indéterminée, les termes ordinaires s'appliquent.

Mis à jour le 6 octobre 2026.

Pourquoi l'échéance

La baisse vaut « pour le prochain terme de résiliation » (art. 270a al. 1 CO). Un bail de durée déterminée prend fin à son échéance sans congé (art. 255 et 266 CO) et ne peut pas être résilié avant : sa première date possible est donc l'échéance convenue.

Point peu tranché

Nous n'avons pas trouvé de jurisprudence propre à la demande de baisse en cours de bail de durée déterminée non indexé. Rentdrop retient l'échéance comme première date d'effet ; deux contre-calculs indépendants font de même.

Quand envoyer la demande

Comptez le préavis à rebours depuis l'échéance : avec un préavis de 3 mois et une échéance au 31 mars, votre bailleur doit recevoir la demande au plus tard le 31 décembre. Vous pouvez l'envoyer bien avant ; trop tard, elle vaudrait pour le terme suivant, si le bail se poursuit.

Notre calculateur de date limite accepte l'échéance comme terme : saisissez-la dans « termes du bail ».

Après l'échéance

Si le bail se poursuit tacitement, il devient en général un bail de durée indéterminée (art. 266 al. 2 CO) : les termes du bail, ou à défaut l'usage du canton, s'appliquent ensuite. Le taux de référence est aujourd'hui de 1,25 %.

Lire aussi : bail indexé arrivé à échéance.

Questions fréquentes

Puis-je demander une baisse de loyer pendant un bail de durée déterminée ?

Vous pouvez la demander, mais elle ne prendra effet qu'à l'échéance du bail, premier « terme de résiliation » possible (art. 270a al. 1 CO). La demande doit parvenir au bailleur avant le début du préavis qui précède cette échéance.

Et si mon bail de durée déterminée est indexé ?

Un bail indexé conclu pour cinq ans au moins suit l'IPC pendant cette durée, et peut s'adapter en cours de bail à l'indice (art. 17 OBLF). La baisse du taux de référence ne compte qu'après l'échéance.

Sources