Calculer ma baisse

Un avenant a déjà baissé votre loyer : une nouvelle baisse est-elle possible ?

Une baisse déjà accordée n'empêche pas d'en demander une autre si le taux de référence le justifie : accepter une baisse partielle ne vaut pas renonciation au reste (ATF 124 III 67). Le tout est de calculer sur la bonne base, pour ne pas compter deux fois la baisse déjà obtenue. Le cas de l'avenant qui ne mentionne pas le taux est discuté.

Mis à jour le 6 octobre 2026.

Ce qui compte : la dernière fixation qui a tenu compte du taux

La baisse se calcule depuis la dernière fixation du loyer (méthode relative). Mais si la dernière modification n'a pas tenu compte du taux de référence, la base de taux reste celle de la fixation précédente (art. 13 al. 4 OBLF).

  • Avenant qui indique le taux sur lequel repose le nouveau loyer : c'est une nouvelle base ; on compare ce taux au taux actuel (1,25 %).
  • Baisse déclarée par le bailleur, plus faible que ce que permet le taux : vous pouvez demander le solde, calculé sur le loyer d'avant cette baisse partielle (ATF 124 III 67).
  • Avenant qui ajoute une partie (cave, place de parc, local) : la partie ajoutée garde sa propre base, celle de l'avenant ; le reste du loyer garde la base du bail.
  • Hausse pour travaux à plus-value ou indexation : la base de taux ne change pas.

L'avenant négocié muet sur le taux

Point discuté

Un avenant baisse le loyer d'un montant négocié sans dire sur quel taux de référence il repose. Deux lectures s'opposent :

  • il ne remet pas la base de taux à zéro : les facteurs de l'ancienne base s'appliquent au loyer de cette base, et la baisse déjà obtenue est déduite ;
  • toute convention sur le loyer est présumée intégrer tous les facteurs connus à sa date : l'avenant serait une nouvelle base.

Rentdrop retient la première lecture, en appliquant les facteurs au loyer de l'ancienne base et non au loyer déjà réduit : sinon la baisse négociée serait comptée deux fois. L'écart entre les deux lectures est souvent de quelques francs par mois.

Vérifier votre propre cas

  1. Rassemblez le bail et tous les avenants et avis de modification du loyer.
  2. Repérez la dernière fixation qui indique un taux de référence.
  3. Faites le calcul, ou laissez la Vérification gratuite le faire : elle lit les avenants et applique ces règles.

Lire aussi : régie qui n'accorde qu'une partie de la baisse.

Questions fréquentes

Mon bailleur a baissé mon loyer de lui-même, puis-je demander plus ?

Oui, si la baisse accordée est inférieure à celle que permet le taux de référence. L'accepter ne vaut pas renonciation (ATF 124 III 67), mais le solde doit être demandé pour un terme de résiliation, avec le préavis.

Un avenant qui a baissé le loyer remet-il le calcul à zéro ?

S'il indique le taux de référence sur lequel repose le nouveau loyer, oui : c'est une nouvelle base. S'il est muet sur le taux, c'est discuté. Rentdrop calcule alors sur le loyer de la dernière base, en tenant compte de la baisse déjà obtenue, ce qui donne la demande la plus prudente.

Sources

  • Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), art. 13 al. 4 — fedlex.admin.ch
  • Code des obligations (CO), art. 270a — fedlex.admin.ch
  • ATF 124 III 67 ; ATF 141 III 569 (méthode relative) ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_515/2024