Calculer ma baisse

La régie refuse la baisse ou ne répond pas

Votre bailleur a 30 jours pour répondre à votre demande. S'il refuse, n'accorde qu'une partie de la baisse ou ne répond pas, vous avez 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation (art. 270a al. 2 CO). La procédure est gratuite et un congé donné en représailles est annulable (art. 271a CO).

Mis à jour le 6 octobre 2026.

Les deux délais de 30 jours

Ils se comptent depuis la réception de votre demande par le bailleur, pas depuis son envoi (art. 270a al. 2 CO) :

  1. le bailleur a 30 jours pour se déterminer ;
  2. s'il refuse, n'accorde qu'une partie de la baisse ou se tait, vous avez 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation, dès sa réponse ou dès la fin de son délai.

Exemple, pour une demande reçue aujourd'hui, le 19 octobre 2026 : le bailleur a jusqu'au 18 novembre 2026 pour répondre ; sans réponse, vous pouvez saisir l'autorité jusqu'au 18 décembre 2026. S'il refuse par une lettre reçue le 3 novembre 2026, le délai court jusqu'au 3 décembre 2026.

Les féries judiciaires ne suspendent pas ce délai (art. 145 al. 2 let. a CPC). S'il finit un samedi, un dimanche ou un jour férié, il passe au jour ouvrable suivant (art. 142 al. 3 CPC) ; une requête remise à La Poste suisse le dernier jour est à temps (art. 143 al. 1 CPC). Mieux vaut ne pas jouer avec ces règles et déposer la requête quelques jours avant.

Si la régie refuse

Le bailleur peut refuser en invoquant des facteurs qui compensent la baisse du taux :

  • le renchérissement, à 40 % au plus de la hausse de l'IPC (art. 16 OBLF) ;
  • une hausse réelle des coûts d'entretien et d'exploitation (art. 12 OBLF), qu'il doit pouvoir chiffrer : un forfait n'est admis qu'exceptionnellement (Tribunal fédéral, 4A_515/2024) ;
  • une réserve de hausse chiffrée lors d'une adaptation précédente (art. 18 OBLF) ;
  • un rendement insuffisant ou des loyers usuels dans le quartier (art. 269 et 269a let. a CO ; ATF 141 III 569), qu'il doit prouver.

Demandez-lui par écrit les chiffres et les pièces sur lesquels il s'appuie. Devant l'autorité de conciliation, c'est à lui de les justifier.

Si la régie n'accorde qu'une partie de la baisse

Accepter une baisse partielle ne vous fait pas renoncer au reste (ATF 124 III 67). Vous pouvez saisir l'autorité dans les 30 jours pour le solde ; plus tard, il faudra le demander à nouveau, pour un terme suivant. Voir un avenant a déjà baissé votre loyer.

Si la régie ne répond pas

Le silence n'est pas une acceptation. À la fin du délai de réponse de 30 jours, l'absence de réponse ouvre le délai de saisine. Rassemblez la copie de votre lettre et le récépissé du recommandé : ils prouvent la date de réception.

Saisir l'autorité de conciliation

  • Où : l'autorité de conciliation en matière de bail du lieu du logement (art. 33 CPC). Elle dépend du canton, parfois du district.
  • Comment : par écrit, souvent sur un formulaire du canton, ou oralement (art. 202 CPC). Joignez le bail, votre demande, la preuve de réception et la réponse du bailleur.
  • Combien : rien, la procédure est gratuite pour les baux d'habitation (art. 113 al. 2 let. c CPC).
  • Ensuite : une audience de conciliation. Sans accord, l'autorité peut soumettre une proposition de jugement, à laquelle chaque partie peut s'opposer dans les 20 jours (art. 210 et 211 CPC) ; sinon, l'affaire peut aller au tribunal.
  • Pendant ce temps : le bail continue sans changement (art. 270e CO). Si la baisse est obtenue, elle vaut pour le terme demandé.

Autorité de votre canton : Vaud, Genève, Neuchâtel, Fribourg, Valais, Jura.

Vous êtes protégé contre un congé de représailles

Un congé donné parce que vous demandez de bonne foi une baisse est annulable (art. 271a al. 1 let. a CO). Il l'est aussi pendant la procédure de conciliation ou judiciaire (let. d) et dans les trois ans qui suivent une procédure que le bailleur a largement perdue ou terminée par une transaction (let. e). Un accord écrit hors procédure ouvre la même protection (art. 271a al. 2 CO) : gardez la réponse écrite du bailleur. Exceptions : besoin urgent du bailleur, retard de paiement, faute grave du locataire, notamment (art. 271a al. 3 CO). Un congé se conteste dans les 30 jours (art. 273 CO).

Ce que fait Rentdrop

Avec la Demande de baisse, vous téléversez la réponse de votre bailleur ou nous signalez son silence. Nous préparons la relance et la requête à l'autorité de conciliation, prêtes à signer, avec la date limite. Si le bailleur refuse ou ne répond pas, la Demande de baisse (CHF 69) vous est remboursée, sur examen de sa réponse. Rentdrop ne vous représente pas devant l'autorité : pour un litige, une association de locataires ou un avocat peuvent le faire (Rentdrop ou ASLOCA ?).

Questions fréquentes

Ma régie refuse de baisser mon loyer, que faire ?

Saisissez l'autorité de conciliation du lieu du logement dans les 30 jours qui suivent la réception du refus (art. 270a al. 2 CO). La procédure est gratuite pour les baux d'habitation. Demandez au bailleur les chiffres qui justifient son refus (coûts, renchérissement, rendement) : sans eux, il peut difficilement s'opposer à la baisse.

Ma régie ne répond pas à ma demande de baisse, que faire ?

Sans réponse 30 jours après la réception de votre demande, considérez-la comme refusée : vous avez alors 30 jours de plus pour saisir l'autorité de conciliation. Passé ce délai, il faut envoyer une nouvelle demande, pour un terme ultérieur.

Mon propriétaire peut-il me résilier si je demande une baisse de loyer ?

Un congé donné parce que vous faites valoir de bonne foi une baisse de loyer est annulable (art. 271a al. 1 let. a CO), comme celui donné pendant la procédure ou dans les trois ans qui suivent un accord ou une procédure que le bailleur a largement perdue (let. d et e), sauf exceptions (al. 3). Contestez le congé dans les 30 jours (art. 273 CO).

Comment saisir l'autorité de conciliation à Lausanne ?

Dans le canton de Vaud, c'est la commission préfectorale de conciliation en matière de baux du district du logement, donc celle de la préfecture de Lausanne pour un logement lausannois. Requête écrite, sur formulaire ou orale (art. 202 CPC), procédure gratuite. Coordonnées à vérifier auprès du canton.

Que se passe-t-il si je laisse passer le délai de 30 jours ?

Le délai pour saisir l'autorité est un délai de péremption : il ne se prolonge pas. Votre demande tombe, mais vous pouvez en envoyer une nouvelle, qui vaudra pour un terme suivant.

Sources

  • Code des obligations (CO), art. 269, 269a, 270a, 270e, 271a et 273 — fedlex.admin.ch
  • Code de procédure civile (CPC), art. 33, 113, 143, 145, 197 à 211 — fedlex.admin.ch
  • Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), art. 12, 16 et 18 — fedlex.admin.ch
  • ATF 124 III 67 ; ATF 141 III 569 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_515/2024