Calcul de la baisse de loyer : la méthode et un exemple chiffré
Pour chaque baisse de 0,25 point du taux de référence, votre loyer net doit baisser de 2,91 % (art. 13 OBLF), moins au plus 40 % du renchérissement depuis la dernière fixation du loyer (art. 16 OBLF). Les paliers s'additionnent : d'un loyer fixé à 1,75 % au taux actuel de 1,25 %, la baisse due au taux est de 5,66 %.
Mis à jour le 6 octobre 2026.
1. Trouvez le taux de référence de votre loyer
Le taux de référence de votre loyer est celui sur lequel il a été fixé : en principe le taux en vigueur à la conclusion du bail, ou celui de la dernière adaptation du loyer (hausse ou baisse) qui en a tenu compte. Il figure en général dans le bail ou dans l'avis de modification (Office fédéral du logement, FAQ 3 ; art. 13 al. 4 OBLF).
Le taux actuel est de 1,25 % depuis le 2 septembre 2025. L'Office fédéral du logement le publie chaque trimestre, il est valable dès le lendemain de sa publication ; la prochaine publication aura lieu en décembre 2026.
Votre bail indique un taux qui ne correspond pas au taux officiel, ou aucun taux ? Lisez taux du bail différent du taux officiel.
2. Comptez les paliers et additionnez-les
Chaque palier de 0,25 point permet une hausse de 3 % quand le taux est inférieur à 5 % (2,5 % entre 5 et 6 %, 2 % au-delà, art. 13 al. 1 OBLF). En sens inverse, le loyer doit baisser « en proportion » : la baisse qui annule une hausse de 3 % est de 2,91 %, et non de 3 %.
Sur plusieurs paliers, les pourcentages de hausse s'additionnent, puis on en déduit la baisse : de 1,75 % à 1,25 %, deux paliers donnent 6 % de hausse cumulée, donc une baisse de 1 − 1 / 1,06 = 5,66 %. C'est la méthode du tableau de répercussion auquel renvoie l'Office fédéral du logement, appliquée par les juridictions cantonales (par exemple dans les affaires jugées par le Tribunal fédéral sous ATF 141 III 569 et 4A_515/2024, où il n'a pas eu à l'examiner lui-même).
Pourquoi pas 5,74 % ?
En multipliant les baisses palier par palier (calcul composé), on obtiendrait 5,74 %. Aucune source officielle ne retient ce calcul. Rentdrop applique la méthode additive, qui donne une demande légèrement plus faible et défendable devant l'autorité de conciliation.
| Taux de votre loyer | Paliers | Baisse du loyer net |
|---|---|---|
| 1,50 % | 1 | −2,91 % |
| 1,75 % | 2 | −5,66 % |
| 2,00 % | 3 | −8,26 % |
| 2,25 % | 4 | −10,71 % |
| 2,50 % | 5 | −13,04 % |
| 2,75 % | 6 | −15,25 % |
| 3,00 % | 7 | −17,36 % |
| 3,25 % | 8 | −19,35 % |
| 3,50 % | 9 | −21,26 % |
3. Déduisez 40 % du renchérissement
Le bailleur peut compenser la baisse par le renchérissement intervenu depuis la dernière fixation du loyer, à hauteur de 40 % au plus de la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (IPC) (art. 16 OBLF ; art. 269a let. e CO) :
compensation = 40 % × (IPC actuel − IPC de la dernière fixation) ÷ IPC de la dernière fixation
Si l'IPC a baissé, la compensation devient négative et augmente la baisse (Office fédéral du logement, FAQ 6). Les deux indices doivent être lus dans la même base de l'Office fédéral de la statistique.
Votre bail n'indique pas d'indice ? Lisez bail sans indice IPC.
4. Exemple chiffré par notre moteur
Un appartement lausannois loué CHF 1 850.– net par mois, loyer fixé le 1er janvier 2024 sur un taux de 1,75 %, bail sans termes propres et préavis de 3 mois. Le calcul ci-dessous est celui de notre moteur, aux données officielles du jour.
| Paliers (1,75 % → 1,25 %) | 2 paliers, hausse cumulée 6 % |
|---|---|
| Baisse due au taux | −5,66 %, soit CHF 1 746.– |
| Renchérissement (IPC de novembre 2023 à septembre 2026) | +2,2 %, dont 40 % : + CHF 16.– |
| Hausse générale des coûts, forfait usuel contestable (0,5 % par an du 01.01.2024 au 19.10.2026, compté forfaitairement) | + CHF 26.– |
| Au sens strict, sans ce forfait (montant demandé par la lettre) | CHF 1 762.– (− CHF 88.– par mois) |
| Loyer net probable | CHF 1 788.– (− CHF 62.– par mois, −3,4 %) |
| Économie sur un an | CHF 744.– |
| Nouveau loyer dès le | 1er avril 2027, si le bailleur reçoit la demande au plus tard le 31 décembre 2026 |
Exemple fictif. Votre propre calcul dépend de votre bail et de ses avenants : la Vérification gratuite le fait à partir de vos documents.
5. Ce que le bailleur peut encore opposer
- Hausse réelle des coûts d'entretien et d'exploitation depuis la dernière fixation (art. 12 OBLF ; art. 269a let. b CO). Un forfait n'est admis qu'exceptionnellement, pas de façon systématique (Tribunal fédéral, 4A_515/2024) ; vous pouvez demander les chiffres.
- Réserve de hausse chiffrée lors d'une adaptation précédente (art. 18 OBLF) : voir réserve de hausse.
- Rendement insuffisant ou loyers usuels du quartier (art. 269 et 269a let. a CO ; ATF 141 III 569) : ces arguments ne se calculent pas à partir du bail ; c'est au bailleur de les prouver.
Le calcul ne vaut pas pour un bail indexé ou échelonné en cours de durée (art. 269b et 269c CO) : voir bail indexé et loyer échelonné.
6. Quand la baisse s'applique
La baisse vaut pour le prochain terme de résiliation, si votre bailleur reçoit la demande avant le début du préavis (art. 270a al. 1 CO). Calculez votre date limite avec notre outil gratuit, puis lisez comment envoyer la demande en recommandé.
Notre méthode complète, ses contrôles et les points encore discutés : comment nous calculons votre baisse.
Questions fréquentes
De combien mon loyer doit-il baisser quand le taux de référence baisse de 0,25 % ?
De 2,91 % de votre loyer net, tant que le taux reste inférieur à 5 %. C'est la baisse qui annule exactement la hausse de 3 % qu'un palier de 0,25 point permet au bailleur (art. 13 OBLF ; Office fédéral du logement). Le bailleur peut en déduire au plus 40 % du renchérissement et les hausses de coûts réelles.
Ai-je droit à une baisse de loyer avec le taux de référence à 1,25 % ?
Oui si votre loyer repose sur un taux de référence plus élevé, d'au moins 0,25 point, et que votre bail n'est ni indexé ni échelonné en cours de durée. Le taux de votre loyer figure dans le bail ou dans la dernière adaptation du loyer.
La baisse du taux de référence fait-elle baisser mon loyer automatiquement ?
Non. Le bailleur n'a pas à répercuter la baisse de lui-même : vous devez la demander par écrit (art. 270a CO). Elle vaut pour le prochain terme de résiliation, jamais avec effet rétroactif.
Quel est le taux hypothécaire de référence actuel ?
1,25 % depuis le 2 septembre 2025. L'Office fédéral du logement le publie chaque trimestre ; prochaine publication en décembre 2026.
Faut-il additionner ou multiplier les paliers ?
La pratique dominante additionne les pourcentages de hausse des paliers, puis en déduit la baisse : de 1,75 % à 1,25 %, 6 % de hausse cumulée, soit une baisse de 5,66 %. C'est le tableau de répercussion auquel renvoie l'Office fédéral du logement. Le calcul composé, qui donnerait 5,74 %, n'est retenu par aucune source officielle.
Sources
- Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), art. 12, 12a, 13, 16 et 18 — fedlex.admin.ch
- Code des obligations (CO), art. 269, 269a et 270a — fedlex.admin.ch
- Office fédéral du logement (OFL), taux de référence et FAQ — bwo.admin.ch
- Tableau de répercussion « Hypothekarzins und Überwälzungssätze » (mietrecht.ch), cité par l'OFL
- ATF 141 III 569 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_515/2024