Calculer ma baisse

Comment nous calculons votre baisse de loyer

Le moteur de Rentdrop applique l'art. 270a CO et les art. 12a, 13 et 16 OBLF : 2,91 % de baisse par palier de 0,25 point, paliers additionnés, moins 40 % du renchérissement, avec les termes de chaque canton romand. Sur 131 baux fictifs, un contre-calcul indépendant retrouve le même verdict dans 130 sur 131 et le même loyer dans 106 sur 109 ; les 5 écarts restants tiennent tous à deux points discutés.

Mis à jour le 6 octobre 2026.

Ce que le moteur calcule

  1. La base du loyer : le taux de référence et l'indice des prix de la dernière fixation, en suivant avenants et avis de modification (art. 13 al. 4 OBLF).
  2. L'effet du taux : 2,91 % par palier au niveau actuel ; sur deux paliers, 5,66 % et non le double, car on additionne les hausses avant d'en déduire la baisse (tableau de répercussion auquel renvoie l'OFL).
  3. Le renchérissement : 40 % de la variation de l'IPC, à la hausse comme à la baisse (art. 16 OBLF).
  4. Ce que le bail réserve : réserve de hausse chiffrée (art. 18 OBLF), partie ajoutée par avenant avec sa propre base, baisse partielle déjà accordée.
  5. Le régime du bail : indexé ou échelonné valable (art. 269b et 269c CO), clause nulle, durée déterminée.
  6. Les exclusions : logement de luxe de six pièces ou plus, logement subventionné contrôlé par une autorité, location de vacances de trois mois au plus, place de parc louée seule (art. 253a et 253b CO).
  7. Les dates : termes du bail ou usage du canton, et du district dans le Jura ; préavis ; date de réception exigée, sans distribution postale le samedi ni les jours fériés.

Le moteur ne chiffre pas ce que seul le bailleur connaît : la hausse réelle de ses frais, le rendement de l'immeuble, les loyers usuels du quartier (art. 269 et 269a CO). Il n'applique pas non plus de forfait de frais, que le Tribunal fédéral n'admet qu'exceptionnellement (arrêt 4A_515/2024).

Comment il a été contrôlé

Le corpus compte 131 baux fictifs romands, chacun avec son bail, ses avenants et la réponse attendue selon la loi : cas simples, termes de chaque canton, baux indexés et échelonnés, avenants, réserves, recommandés non retirés, logements de luxe, places de parc, délais qui tombent un samedi ou pendant les fêtes. Aucune donnée réelle de locataire n'y figure.

  1. Une référence écrite depuis le droit : chaque cas raisonné pas à pas, article par article, sans lire le code de Rentdrop.
  2. Un contre-calcul indépendant, sans accès au code ni à la référence, figé avant toute comparaison. Il retrouve le verdict dans 130 sur 131 cas, le loyer dans 106 sur 109, la date d'effet dans 109 sur 109 et la date limite dans 108 sur 108. Il a fait corriger la référence sur 9 cas, dont un échelonnement en pourcent calculé sur le loyer payé au lieu du loyer dû.
  3. Un troisième calcul à l'aveugle, confié à un système d'intelligence artificielle externe qui ne disposait que des faits et des tables officielles : verdict identique dans 118 sur 131 cas, loyer dans 92 sur 98. Chaque désaccord a été revu.
  4. Le moteur est aligné sur la référence corrigée ; les 131 cas sont rejoués à chaque modification.

Les 5 écarts qui restent avec le contre-calcul portent sur deux points discutés : le taux indiqué au bail quand il diffère du taux en vigueur, et l'avenant négocié muet sur le taux. Avec les positions du contre-calcul sur ces deux points, l'accord est complet : 131 sur 131 verdicts, 110 sur 110 loyers. Dernier contrôle : 6 octobre 2026.

Les points discutés, et la lecture retenue

La loi et la jurisprudence ne tranchent pas quatre questions. Rentdrop les signale dans le résultat et retient la lecture indiquée :

Taux indiqué au bail différent du taux en vigueur

Le taux écrit dans le bail fait-il foi, ou celui en vigueur à la conclusion ? Rentdrop retient le taux indiqué, base convenue par les parties, et signale que le bailleur pourrait invoquer l'autre. Le détail.

Avenant qui a baissé le loyer sans mentionner le taux

Remet-il la base à zéro ? Rentdrop considère que non et calcule sur le loyer de l'ancienne base, déduction faite de la baisse déjà obtenue : c'est la lecture qui demande le moins. Le détail.

Bail indexé arrivé à échéance

Base de l'échéance ou base de la conclusion ? Après une reconduction tacite sans demande, Rentdrop retient la base à l'échéance (ATF 123 III 76). Le détail.

Bail sans indice IPC

Indice du mois de la fixation, ou dernier indice connu à cette date ? Rentdrop retient le dernier indice publié par l'OFS à la date de la fixation (celui que les parties pouvaient connaître) ; l'écart est en général de quelques francs. Sans date de fixation, il la demande. Le détail.

Règles tranchées après comparaison des trois calculs : un recommandé non retiré est reçu dès que le bailleur pouvait le retirer, en règle générale le lendemain de l'avis de retrait (voir) ; le palier de 6,00 à 6,25 % compte 2 % ; un trimestre de bail commencé un 31 finit la veille du quantième plafonné, le 27 février pour un bail commencé le 31 mai ; à Vaud, la demande doit arriver le dernier jour du mois qui précède le préavis d'un terme « à midi ».

Ce qui décide du résultat

La lecture des documents est automatisée ; vous confirmez chaque information lue avant l'analyse. Le verdict, le montant, les dates et la lettre viennent uniquement du moteur de règles. S'il manque une donnée, Rentdrop la demande au lieu de la deviner. Vos documents sont stockés en Suisse, utilisés uniquement pour analyser votre bail et supprimables à tout moment.

Questions fréquentes

Comment Rentdrop calcule-t-il ma baisse de loyer ?

Il compare le taux de référence sur lequel repose votre loyer au taux actuel (1,25 %) : 2,91 % par palier de 0,25 point, paliers additionnés, moins 40 % du renchérissement depuis la dernière fixation du loyer. Il tient compte des avenants, des réserves de hausse et du type de bail, puis date la demande selon les termes du bail ou l'usage du canton.

Le calcul de Rentdrop est-il fiable ?

Il a été recalculé sur 131 baux fictifs par un contre-calcul indépendant, réalisé sans accès à notre code ni aux réponses attendues : même verdict dans 130 sur 131, même loyer dans 106 sur 109, même date d'effet dans 109 sur 109. Les écarts restants viennent de deux points discutés, où Rentdrop retient la demande la plus prudente.

Une intelligence artificielle décide-t-elle du résultat ?

Non. La lecture de vos documents est automatisée et vous confirmez chaque information lue. Le verdict, le montant, les dates et la lettre viennent uniquement du moteur de règles décrit sur cette page.

Que fait Rentdrop quand la loi n'est pas claire ?

Il retient en général la lecture qui donne la baisse la plus faible ou la date limite la plus précoce, et le signale. Une demande un peu plus modeste mais solide a plus de chances d'être acceptée.

Sources

  • Code des obligations (CO), art. 253a, 253b, 266a à 266e, 269 à 270e — fedlex.admin.ch
  • Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), art. 12a, 13, 16, 17, 18 — fedlex.admin.ch
  • Office fédéral du logement (OFL), taux de référence et FAQ ; Office fédéral de la statistique (OFS), IPC
  • Règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) ; fiches cantonales guidesocial.ch
  • ATF 124 III 67, 141 III 569, 147 III 14 ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_515/2024 et 4A_86/2020