Calculer ma baisse

Bail indexé arrivé à échéance : pouvez-vous demander une baisse ?

Pendant sa durée minimale de cinq ans, un bail indexé suit l'indice des prix (IPC), pas le taux de référence : la baisse du taux à 1,25 % ne compte pas, seule une baisse de l'IPC le peut. Une fois cette durée échue, une baisse fondée sur le taux redevient possible ; la base de calcul à retenir est discutée.

Mis à jour le 6 octobre 2026.

Pendant la durée minimale : l'IPC seulement

Un loyer indexé n'est valable que si le bail est conclu pour cinq ans au moins et suit l'indice suisse des prix à la consommation (art. 269b CO). Pendant cette durée :

  • le loyer suit l'IPC, à 100 % de sa variation, à la hausse comme à la baisse (art. 17 al. 1 et 2 OBLF) ;
  • la baisse du taux de référence est sans effet ; devant l'autorité, on ne peut contester que la conformité du loyer à l'indice (art. 270c CO) ;
  • une hausse doit être notifiée sur formule officielle, au plus tôt après la publication du nouvel indice, pour la fin d'un mois avec 30 jours de préavis (art. 17 al. 3 OBLF ; art. 19 al. 2 OBLF).

Si l'IPC a baissé depuis la dernière indexation, vous pouvez demander la baisse correspondante.

Clause invalide : le régime ordinaire s'applique

Un bail « indexé » conclu pour moins de cinq ans, ou indexé sur un autre indice que l'IPC suisse, ne remplit pas les conditions de l'art. 269b CO. Le loyer est alors un loyer ordinaire : la baisse du taux de référence compte, calculée comme pour tout bail (voir le calcul).

Après l'échéance de la durée minimale

Quand la durée minimale est échue et que le bail continue, le locataire peut demander une baisse fondée sur les facteurs de coûts, dont le taux de référence (méthode relative). En défense, le bailleur peut toujours demander au juge de vérifier que le loyer ne lui procure pas un rendement excessif (ATF 147 III 32, consid. 3.4.1, arrêt 4A_86/2020).

Point discuté : la base de calcul

La base dépend du moment où la baisse est demandée.

  • Demande faite pour l'échéance de la durée minimale : la comparaison se fait avec le loyer fixé au début du bail (ATF 147 III 32, consid. 3.4.1).
  • Reconduction tacite sans demande : de l'inaction du bailleur, on infère que le loyer en vigueur à l'échéance était suffisant, et c'est lui qui sert de base, y compris pour une demande de baisse fondée sur la méthode relative (ATF 123 III 76, consid. 4c). L'arrêt de 2021 laisse ce cas ouvert (ATF 147 III 32, consid. 3.6).

Après une reconduction tacite sans demande, Rentdrop retient la base à l'échéance (ATF 123 III 76, consid. 4c).

Vérifier votre propre bail

  1. Vérifiez la durée minimale et l'indice inscrits dans votre bail.
  2. Pendant la durée minimale, comparez le dernier IPC publié à celui de la dernière indexation.
  3. Après l'échéance, faites vérifier la base de votre loyer : la Vérification gratuite calcule les deux lectures et vous indique la date limite pour le prochain terme.

Voir aussi : bail de durée déterminée, loyer échelonné.

Questions fréquentes

Bail indexé : puis-je demander une baisse de loyer ?

Pendant la durée minimale de cinq ans, seulement si l'IPC a baissé (art. 17 OBLF) : la baisse du taux de référence est sans effet. Après l'échéance de cette durée, une demande fondée sur le taux et les autres facteurs de coûts redevient possible.

Mon bail indexé est-il valable ?

Il l'est s'il a été conclu pour cinq ans au moins, sans que le bailleur puisse résilier avant, et s'il suit l'indice suisse des prix à la consommation (art. 269b CO, art. 17 al. 4 OBLF). Sinon, la clause ne vaut pas et le loyer suit le régime ordinaire, taux de référence compris.

Sur quelle base calculer la baisse après l'échéance ?

Cela dépend du moment de la demande. Demandée pour l'échéance, la baisse se calcule depuis le loyer fixé au début du bail (ATF 147 III 32, consid. 3.4.1). Après une reconduction tacite sans demande, le loyer en vigueur à l'échéance est réputé suffisant et sert de base (ATF 123 III 76, consid. 4c), un cas que l'arrêt de 2021 laisse ouvert (consid. 3.6). Rentdrop retient la base à l'échéance après une reconduction tacite sans demande (ATF 123 III 76).

Sources

  • Code des obligations (CO), art. 269b et 270c — fedlex.admin.ch
  • Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), art. 17 et 19 — fedlex.admin.ch
  • ATF 121 III 397, ATF 123 III 76, ATF 137 III 580, ATF 147 III 32 (4A_86/2020)