Loyer échelonné : quand les paliers ne sont pas dus
Un loyer échelonné n'est valable que si le bail dure au moins trois ans, avec au plus une hausse par an, fixée en francs (art. 269c CO). Sinon la clause est nulle : les paliers ne sont pas dus, le loyer suit le régime ordinaire et la baisse se calcule sur le dernier loyer valablement fixé, pas sur le loyer payé.
Mis à jour le 6 octobre 2026.
Les trois conditions d'un loyer échelonné valable
- un bail conclu pour trois ans au moins ;
- au plus une hausse par an ;
- chaque hausse fixée en francs, pas en pourcent (art. 269c CO).
Chaque palier est communiqué par écrit au locataire au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur (art. 19a OBLF ; art. 269d al. 5 CO, en vigueur depuis le 1er octobre 2025).
Échelonnement valable : pas de baisse pendant sa durée
Pendant l'échelonnement, le locataire ne peut pas contester le loyer, sauf le loyer initial (art. 270d CO). La baisse du taux de référence (1,25 % depuis le 2 septembre 2025) ne peut être invoquée qu'à la fin de l'échelonnement, quand le loyer redevient ordinaire.
Clause nulle : la baisse se calcule sur le loyer dû
Si l'une des conditions manque, la clause d'échelonnement est nulle. Conséquences :
- les paliers ne sont pas dus : le loyer dû reste le dernier loyer valablement fixé, souvent le loyer initial ;
- le loyer suit le régime ordinaire : vous pouvez demander une baisse fondée sur le taux de référence, calculée sur le loyer dû et non sur le loyer payé ;
- ce qui a été payé en trop peut être réclamé (art. 62 ss CO).
Exemple fictif : loyer initial de 1'780 CHF, puis paliers « + 2 % par an » à 1'815.60 puis 1'851.90 CHF. Les paliers en pourcent sont nuls : la baisse se calcule sur 1'780 CHF, et ce qui a été payé au-delà (35.60 CHF par mois après le premier palier, 71.90 CHF après le second) peut être réclamé.
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Questions fréquentes
Peut-on demander une baisse de loyer avec un bail échelonné ?
Pas pendant l'échelonnement s'il est valable : le locataire ne peut alors contester que le loyer initial (art. 270d CO). Après la fin de l'échelonnement, ou si la clause est nulle, le régime ordinaire s'applique et la baisse du taux de référence compte.
Quand un loyer échelonné est-il nul ?
Quand le bail dure moins de trois ans, quand les paliers sont exprimés en pourcent plutôt qu'en francs, ou quand le loyer augmente plus d'une fois par an (art. 269c CO).
Puis-je récupérer les paliers payés ?
Les paliers d'une clause nulle ne sont pas dus : ce qui a été payé en trop peut être réclamé au bailleur selon les règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO), dans les délais de prescription. Faites-vous conseiller pour cette démarche.
Sources
- Code des obligations (CO), art. 62 ss, 269c, 269d al. 5 et 270d — fedlex.admin.ch
- Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), art. 19a — fedlex.admin.ch
- ATF 121 III 397 (fin de l'échelonnement)