Réserve de hausse : peut-elle annuler votre baisse de loyer ?
Quand un bailleur n'augmente pas le loyer autant qu'il le pourrait, il peut se réserver le reste, à condition de le chiffrer en francs ou en pourcent (art. 18 OBLF). Une réserve chiffrée peut être opposée plus tard à votre demande de baisse et la réduire ; une réserve vague est sans effet.
Mis à jour le 6 octobre 2026.
Où trouver une réserve
La réserve figure en général sur la formule officielle d'une hausse précédente, ou dans la lettre qui l'accompagne : par exemple « hausse de 3 % au titre du taux de référence, hausse supplémentaire de 1,5 % réservée ». Elle peut aussi figurer dans le bail ou un avenant lors de la fixation du loyer.
Réserve chiffrée ou non
- Chiffrée (en francs ou en pourcent) : le bailleur peut l'opposer en compensation d'une demande de baisse ultérieure (art. 18 OBLF).
- Non chiffrée (« sous toutes réserves », « hausses ultérieures réservées ») : elle est sans effet sur votre demande.
Une réserve ne se confond pas avec une clause du bail par laquelle le bailleur renonce à certaines hausses pendant une période : celle-ci limite ses hausses, elle ne réduit pas votre baisse.
Comment elle se compte
La réserve s'ajoute aux facteurs qui compensent la baisse. Exemple fictif : un loyer fixé sur un taux supérieur de deux paliers au taux actuel (1,25 %) donne droit à une baisse de 5,66 % au titre du taux ; un renchérissement de 1 % en retire 0,40 % (40 %) ; une réserve chiffrée de 2 % en retire encore 2 %. La demande porte alors sur 3,26 %.
Le moteur Rentdrop intègre la réserve chiffrée lue sur vos documents et la détaille dans le calcul. Voir comment calculer une baisse de loyer.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une réserve de hausse ?
La part de hausse à laquelle le bailleur renonce pour le moment lors d'une adaptation du loyer, en se réservant de la faire valoir plus tard. Elle doit être chiffrée en francs ou en pourcent (art. 18 OBLF).
Une réserve de hausse peut-elle annuler ma baisse de loyer ?
Elle peut la réduire, voire l'annuler si elle est plus grande que la baisse due au taux et au renchérissement. Seule une réserve chiffrée compte : une formule du type « sous réserve de hausses ultérieures » est sans effet.
Sources
- Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), art. 18 — fedlex.admin.ch
- Arrêt du Tribunal fédéral 4A_515/2024 (réserve chiffrée dans l'état de fait)