Genève : la cuisine comptée comme une pièce, et le logement de luxe
Les logements de luxe de six pièces ou plus, cuisine non comprise, échappent aux règles sur les loyers abusifs, donc à la baisse fondée sur le taux de référence (art. 253b al. 2 CO). À Genève, les pièces se comptent cuisine comprise : un « 6,5 pièces » genevois fait 5,5 pièces au sens de la loi fédérale, et reste protégé même s'il est luxueux.
Mis à jour le 6 octobre 2026.
Deux conditions cumulatives
Les règles sur les loyers abusifs, dont la baisse liée au taux de référence (aujourd'hui 1,25 %), ne s'appliquent pas aux « appartements et maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise) » (art. 253b al. 2 CO). Il faut les deux :
- six pièces ou plus, sans compter la cuisine ;
- un caractère luxueux (standing, équipements, situation), apprécié au cas par cas.
Le décompte genevois
À Genève, le règlement d'exécution de la loi générale sur le logement compte la cuisine comme une pièce (RGL, art. 1 al. 5), et l'usage étend ce décompte aux autres baux genevois. Pour appliquer le seuil fédéral, il faut donc retrancher une pièce :
| Annonce genevoise | Pièces sans la cuisine | Exclusion possible si luxueux ? |
|---|---|---|
| 6 pièces | 5 | Non |
| 6,5 pièces | 5,5 | Non |
| 7 pièces | 6 | Oui |
| 7,5 pièces | 6,5 | Oui |
Si le bail précise « cuisine non comprise », on prend le nombre tel quel.
Point discuté pour les baux hors LGL
Le RGL vise les immeubles soumis à la loi générale sur le logement ; l'extension du décompte aux autres baux genevois repose sur l'usage. Rentdrop n'écarte un logement comme « de luxe » que si le seuil de six pièces est atteint selon les deux décomptes, et vous le signale.
Logements subventionnés
Les logements dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, en échange d'une aide publique (par exemple certains HBM ou HLM à Genève), échappent aussi à la contestation de loyer selon le code des obligations (art. 253b al. 3 CO) : c'est l'autorité qui fixe le loyer. Adressez-vous à elle.
Les autres règles genevoises (termes, autorité de conciliation) : baisse de loyer dans le canton de Genève.
Questions fréquentes
Mon appartement genevois de 6,5 pièces est-il exclu de la baisse de loyer ?
Non. Le décompte genevois compte la cuisine comme une pièce : 6,5 pièces genevoises font 5,5 pièces cuisine non comprise. Le seuil de six pièces de l'art. 253b al. 2 CO n'est pas atteint, quel que soit le standing.
Un grand appartement est-il forcément un logement de luxe ?
Non. Les deux conditions sont cumulatives : six pièces ou plus, cuisine non comprise, et un caractère luxueux, qui s'apprécie au cas par cas. Un grand appartement ordinaire reste protégé.
Sources
- Code des obligations (CO), art. 253b — fedlex.admin.ch
- Règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires (RGL, rsGE I 4 05.01), art. 1 al. 5 — silgeneve.ch